Plusvalenze su partecipazioni e terreni: conta la data dell’atto

In materia di cessione di partecipazioni e immobili da parte di soggetti non imprenditori, le plusvalenze su partecipazioni fiscalmente rilevante si realizzano con il trasferimento della proprietà. Tuttavia, ai fini dell’imposizione, rileva il momento in cui viene stipulato l’atto, non quello dell’eventuale pagamento anticipato del corrispettivo.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (cfr. C.M. 165/1998, circ. 11/2012 e 19/2014), per i redditi diversi il principio applicabile è quello di cassa: la tassazione avviene nel periodo d’imposta in cui il corrispettivo è percepito, ma solo se la cessione è perfezionata.

Pertanto, eventuali acconti ricevuti prima del rogito non sono imponibili nell’anno della loro percezione, bensì in quello in cui si conclude l’atto di trasferimento. Ad esempio, se un contratto preliminare per la cessione di una partecipazione prevede acconti nel 2024 e l’atto definitivo è stipulato nel 2025, l’intera plusvalenza (inclusiva degli acconti) sarà tassata nel 2025, con imposta sostitutiva del 26% da dichiarare nel quadro RT del modello REDDITI 2026.

Lo stesso principio si applica alle plusvalenze immobiliari realizzate fuori dall’esercizio di impresa: la tassazione avviene nell’anno in cui è percepito il corrispettivo successivamente al trasferimento di proprietà.

Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione (sent. n. 17960/2013), chiarendo che:

• la plusvalenza è imponibile solo al momento del trasferimento della proprietà;

• eventuali pagamenti anticipati (ad esempio, in base a contratti preliminari) non sono tassabili se non vi è ancora stato il trasferimento;

• ciò evita che l’imposta venga elusa attraverso il pagamento anticipato del prezzo senza formalizzare la cessione.

In conclusione, la plusvalenza è fiscalmente rilevante solo se realizzata mediante un atto a titolo oneroso, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR. Solo in presenza del trasferimento effettivo può nascere l’obbligo impositivo, anche se il prezzo è stato corrisposto in precedenza.

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