Cessione di fabbricati da demolire: le regole della Cassazione sul regime IVA applicabile

La cessione di fabbricati da demolire ai fini Iva richiede una corretta qualificazione dell'operazione per stabilire se l'oggetto della vendita sia l'immobile esistente o il terreno edificabile sottostante.

Con l'ordinanza n. 3968/2026, la Corte di Cassazione ha chiarito la tassazione applicabile, confermando l'orientamento della giurisprudenza comunitaria e della prassi dell'Agenzia delle Entrate. Salvo casi specifici, la vendita di un immobile con permesso di demolire già rilasciato — ma i cui lavori non sono ancora iniziati — costituisce a tutti gli effetti una cessione di fabbricato e non una cessione di terreno edificabile.

Stato di fatto e di diritto: cosa determina il regime d'imposta?

Secondo l'Amministrazione finanziaria (Circolare n. 28/E/2011) e i giudici di legittimità, il trattamento fiscale ai fini IVA dipende dalle condizioni oggettive del bene al momento del rogito e non dalla semplice intenzione dell'acquirente di demolire la struttura.

Per la cessione di fabbricati da demolire l'IVA si applica considerando l'immobile come fabbricato, a meno che non ricorrano elementi contrattuali e fattuali ben precisi:

• Lavori di demolizione già avviati: se il venditore ha già iniziato la demolizione prima dell'atto e si è assunto l'impegno contrattuale di completarla, l'operazione può configurarsi come un'unica cessione di terreno non edificato.
• Unicità economica dell'operazione: la demolizione non deve essere un'operazione economicamente indipendente rispetto alla vendita, ma dev'essere "saldata" alla cessione in un'unitaria regolamentazione contrattuale.
• Presenza di elementi oggettivi: non basta l'intenzione o la condizione che l'acquirente realizzi un nuovo edificio; servono risultanze concrete come lo stato di avanzamento cantiere e l'impegno del venditore.

Fabbricati in corso di costruzione: le regole del circuito produttivo

Un discorso affine riguarda la cessione di fabbricati in corso di costruzione. In questi casi, la prassi amministrativa ritiene che il bene appartenga ancora al circuito produttivo e che la cessione debba quindi essere sempre soggetta ad IVA, escludendo il regime di esenzione ex art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter) del D.P.R. 633/1972.

La giurisprudenza di Cassazione introduce tuttavia un distinguo in base al destinatario:

• Soggetta ad IVA: se l'immobile in corso di costruzione resta all'interno del circuito produttivo.
• Rientrante nel regime esente ex art. 10: se l'immobile non ultimato viene ceduto direttamente al consumatore finale, considerandosi uscito dal circuito produttivo.

Un fabbricato si considera "ultimato" quando è idoneo a espletare la sua funzione ed essere destinato al consumo.

Fabbricati in corso di ristrutturazione o restauro

Diverso è il trattamento per gli immobili ceduti prima del completamento dei lavori di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo.

La cessione è equiparata a quella avvenuta entro 5 anni dall'ultimazione ed è quindi imponibile ad IVA per obbligo, a condizione che:

1. Sia stato richiesto e rilasciato il permesso di costruire o presentata la DIA.
2. Il cantiere sia stato effettivamente avviato e i lavori edili siano stati parzialmente realizzati (non bastano le sole autorizzazioni amministrative).

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