Chiarimenti in tema di bonus edilizi

Il team di Studio Alcor Commercialisti desidera fornirvi un’analisi dei recenti chiarimenti emanati dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 che chiarisce le novità fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024) in materia di detrazioni per interventi edilizi. L’obiettivo principale di tali rimodulazioni è stato quello di armonizzare le aliquote dell’Ecobonus e del Sismabonus a quelle previste per il “Bonus Casa”, introducendo al contempo regimi più vantaggiosi per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

Maggiorazioni per interventi sull’abitazione principale

Una delle novità più significative per gli interventi agevolabili nel 2025 e anni successivi è la previsione di un’aliquota di detrazione maggiorata per le spese sostenute su abitazioni principali. Le aliquote sono state ridefinite come segue:

• Aliquote Ordinarie:
  • 36% per le spese sostenute nel 2025
  • 30% per le spese sostenute nel 2026 e 2027
• Aliquote Maggiorate (per Abitazione Principale):
  • 50% per le spese sostenute nel 2025
  • 36% per le spese sostenute nel 2026 e 2027

Queste nuove percentuali si applicano a tutte le tipologie di interventi rientranti in Ecobonus, Sismabonus e Bonus Casa, anche per quelli che in precedenza prevedevano detrazioni più elevate. I limiti di spesa e di detrazione per singola unità immobiliare, come ad esempio i 96.000 euro per il Bonus Casa e Sismabonus, rimangono invariati.

 

Soggetti beneficiari e requisito dell’abitazione principale

L’aliquota maggiorata spetta esclusivamente al titolare del diritto di proprietà (inclusa nuda proprietà e proprietà superficiaria) o al titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (come usufrutto, uso, abitazione). Il requisito della titolarità deve essere verificato all’inizio dei lavori o al momento del sostenimento della spesa, se antecedente.

Non possono beneficiare delle aliquote maggiorate i familiari conviventi o i detentori come locatari o comodatari, i quali potranno comunque fruire delle aliquote ordinarie.

Per accedere alla maggiorazione, l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale, intendendo quella in cui la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente. La maggiorazione si applica anche se l’immobile è dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Tuttavia, se il contribuente possiede due immobili, l’aliquota maggiorata si applica unicamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare.

Qualora l’unità immobiliare non sia abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta per le spese sostenute a condizione che lo diventi al termine degli stessi.

Per il “Sismabonus acquisti” e l’acquisto/costruzione di box auto pertinenziali, la destinazione ad abitazione principale deve avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno della prima fruizione della detrazione. È importante notare che, se l’immobile cessa di essere abitazione principale in periodi d’imposta successivi, il contribuente può comunque continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

La maggiorazione si estende anche agli interventi realizzati su pertinenze o aree pertinenziali (es. box auto, cantine) già vincolate all’abitazione principale.

Per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali, l’aliquota maggiorata si applica alla quota di spese imputata al singolo condomino, purché quest’ultimo sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Le stesse condizioni si applicano ai condomini minimi e agli interi edifici di un unico proprietario.

 

Esclusioni per caldaie uniche alimentate a combustibili fossili

Un aspetto cruciale riguarda l’esclusione di specifici interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale. In linea con la Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, a partire dal 1° gennaio 2025, non sono più previsti incentivi finanziari per l’installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Questa esclusione include sia le caldaie a condensazione che i generatori d’aria calda a condensazione alimentati a combustibili fossili, estendendosi anche alle nuove installazioni, non solo alle sostituzioni.

Continuano invece a beneficiare degli incentivi fiscali (Ecobonus e Bonus Casa) i seguenti interventi, anche se alimentati da combustibili fossili:

• Microcogeneratori
• Generali a biomassa
• Pompe di calore ad assorbimento a gas
• Sistemi ibridi (pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica)

Le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 per gli interventi ora esclusi rimangono ammesse alle agevolazioni, anche se i lavori sono realizzati o completati dal 1° gennaio 2025. Per il Superbonus, le spese sostenute nel 2025 per la sostituzione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili sono anch’esse escluse. Tuttavia, se prima del 1° gennaio 2025 era stata presentata la CILA o l’istanza per il titolo abilitativo (in caso di demolizione e ricostruzione), l’intervento escluso rileva comunque ai fini del miglioramento di almeno due classi energetiche o del conseguimento della classe energetica più alta.

 

Altre Agevolazioni

Il Bonus Mobili è prorogato per le spese sostenute nel 2025, con un limite di spesa di € 5.000 e un’aliquota di detrazione del 50%, a condizione che l’intervento di recupero del patrimonio edilizio sia iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto dei beni.

Per il Superbonus, l’aliquota di detrazione per le spese sostenute nel 2025 è del 65%. Le condizioni di accesso per le spese del 2025 richiedono che, alla data del 15 ottobre 2024, sia stata presentata la CILA (o la delibera assembleare e CILA per condomini) o l’istanza per il titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo per le spese sostenute a decorrere dal 2024.

Per una valutazione specifica della vostra situazione e per un’assistenza consulenziale nella gestione dei bonus edilizi, vi invitiamo a contattare lo Studio Alcor Commercialisti.