La cedolare secca nelle locazioni abitative alla luce delle novità giurisprudenziali

L’Appunto di Studio Alcor, datato 23 giugno 2025, analizza le recenti novità giurisprudenziali relative all’applicazione della cedolare secca nelle locazioni abitative.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che permette al locatore (persona fisica, titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile locato) di applicare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Le aliquote ordinarie sono del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per quelli a canone concordato.

I requisiti essenziali per l’applicazione della cedolare secca sono:

• Locatore: Deve essere una persona fisica privata che non agisce nell’ambito dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
• Immobile: Deve essere un fabbricato ad uso abitativo, destinato e utilizzato per tali fini dal conduttore, sia direttamente che indirettamente (es. per dipendenti o collaboratori).

Il punto centrale del dibattito in ambito tributario ha riguardato la rilevanza della qualità soggettiva del conduttore. L’Agenzia delle Entrate ha sempre sostenuto una tesi restrittiva, ritenendo che la cedolare secca non fosse applicabile se il conduttore agiva nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione, anche se l’immobile era destinato a fini abitativi. Questa posizione è stata ribadita in diverse circolari e risposte a interpello.

Al contrario, la giurisprudenza di merito si è mostrata prevalentemente favorevole al contribuente, ritenendo irrilevante la qualità soggettiva del conduttore. La Corte di Cassazione ha consolidato questo orientamento con le sentenze n. 12395 del 7 maggio 2024, n. 12076 del 7 maggio 2025 e n. 12079 del 7 maggio 2025. Queste pronunce hanno stabilito che, ai fini dell’opzione per la cedolare secca, è irrilevante che il conduttore concluda il contratto nell’esercizio della sua attività professionale, d’impresa o di arte, purché l’immobile sia effettivamente destinato e utilizzato per finalità abitative. L’esclusione prevista dall’art. 3, co. 6, del D.Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente al locatore che agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

La Cassazione ha anche chiarito che l’art. 3, co. 6-bis, del D.Lgs. n. 23/2011 – che estende la cedolare secca a locazioni verso cooperative o enti no-profit per sublocazioni a studenti o messa a disposizione dei Comuni – non limita l’applicazione del regime nei casi ordinari in cui il conduttore, pur imprenditore/professionista, utilizza l’immobile per esigenze abitative. Questa disposizione mira ad estendere l’agevolazione a specifiche fattispecie sociali, non a restringere il campo di applicazione generale.

Nonostante il contrasto consolidato con l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, si auspica un adeguamento dell’Amministrazione finanziaria a questo orientamento giurisprudenziale, che potrebbe risolvere problemi operativi nella registrazione dei contratti e nella gestione dei contenziosi.

Il team di Studio Alcor è a disposizione per ogni chiarimento.

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